Việc mở rộng không gian phát triển đô thị sang các tỉnh phụ cận không chỉ tái cấu trúc bản đồ bất động sản phía Nam mà còn thiết lập một mặt bằng giá mới. Tại Diễn đàn Bất động sản 2026, các chuyên gia nhận định đây là thời điểm chuyển giao then chốt, nơi cơ hội và rủi ro đan xen trong mô hình “siêu đô thị”.
Cú hích từ sự dịch chuyển nguồn cung và mặt bằng giá
Theo ghi nhận từ CBRE, sự thay đổi lớn nhất trong kỷ nguyên siêu đô thị nằm ở phân khúc BĐS nhà ở và công nghiệp. Nếu trước đây TP.HCM là “trung tâm độc tôn” về nguồn cung căn hộ, thì đến nửa đầu năm 2026, cán cân đã dịch chuyển mạnh mẽ về phía Bình Dương.
Đáng chú ý, sự tham gia của các khu vực mở rộng đã tạo ra một “luồng gió mới” giúp hạ nhiệt giá nhà. Số liệu thực tế cho thấy, mức giá căn hộ sơ cấp trung bình tại khu vực lõi TP.HCM trước đây đạt ngưỡng 92 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi tích hợp không gian phát triển với Bình Dương, mặt bằng giá trung bình toàn thị trường đã điều chỉnh về mức 76,1 triệu đồng/m2. Ở thị trường thứ cấp, giá giao dịch trung bình hiện duy trì quanh mức 62 triệu đồng/m2.
Bà Dương Thuỳ Dung khẳng định: “Con số này không phản ánh sự đi xuống của thị trường, mà cho thấy một trạng thái cân bằng và lành mạnh hơn. Người mua nhà hiện có nhiều lựa chọn hơn với mức giá phù hợp với khả năng tài chính thực tế.”
Dự báo của CBRE chỉ ra rằng, nguồn cung căn hộ sẽ tiếp tục bùng nổ trong những năm tới: từ 25.000 căn vào năm 2026 lên đến 48.000 căn vào năm 2028, hứa hẹn một thị trường sôi động nhưng cũng đầy tính cạnh tranh.
Giải mã 4 “cực” tăng trưởng chiến lược
Để giúp nhà đầu tư định vị cơ hội, bà Dung đã phác thảo lộ trình phát triển siêu đô thị TP.HCM qua 4 khu vực chiến lược. Vùng lõi hiện hữu tiếp tục giữ vai trò “trái tim” tài chính, ngân hàng và dịch vụ cao cấp, tập trung các dòng BĐS văn phòng, thương mại hạng A. Cực tăng trưởng phía Đông gồm TP. Thủ Đức và vùng giáp ranh Bình Dương được định hướng thành “Thung lũng Silicon” của Việt Nam, phát triển công nghệ cao, kinh tế tri thức và đô thị sáng tạo.
Trong khi đó, cực phát triển phía Nam gồm Nhà Bè, Cần Giờ tập trung vào kinh tế biển, logistics xuyên quốc gia và đô thị sinh thái thông minh. Cực phát triển phía Bắc và Tây Bắc gồm Củ Chi, Hóc Môn được xem là “cửa ngõ” mới cho các khu công nghiệp thế hệ mới và đô thị vệ tinh hiện đại. Sự phân hóa này mở ra khẩu vị đầu tư đa dạng, từ BĐS công nghiệp, kho bãi logistics đến nghỉ dưỡng sinh thái, thay vì chỉ tập trung vào căn hộ như trước.
Yếu tố quyết định “thắng – bại”
Dù triển vọng là rất lớn, nhưng chuyên gia CBRE cũng đưa ra lời cảnh báo thực tế về ranh giới giữa thành công và thất bại. Trong kỷ nguyên siêu đô thị, lợi nhuận không còn dành cho những nhà đầu tư “lướt sóng” dựa trên tin đồn.
Thứ nhất là bài toán hạ tầng. Giá trị BĐS chỉ thực sự gia tăng khi mạng lưới giao thông kết nối được triển khai đúng tiến độ. Nếu hạ tầng “đi chậm” hơn kỳ vọng, nhà đầu tư sẽ đối mặt với tình trạng chôn vốn dài hạn.
Thứ hai là hiệu quả thực thi chính sách. Các cơ chế về đô thị tích hợp hay đặc khu kinh tế cần được cụ thể hóa bằng văn bản pháp lý và quy hoạch chi tiết. Những dự án chậm hoàn thiện pháp lý sẽ là “điểm đen” rủi ro cho dòng vốn.
“Trong bối cảnh thị trường đang chuyển mình mạnh mẽ, sự thận trọng là ưu tiên hàng đầu. Nhà đầu tư cần nhìn vào thực tế triển khai của hạ tầng và tính minh bạch pháp lý thay vì chỉ mua dựa trên kỳ vọng vào các khái niệm siêu đô thị xa vời,” bà Dung khuyến nghị.
Có thể thấy, kỷ nguyên “siêu đô thị” không chỉ mang lại quy mô mà còn đòi hỏi sự chuyên nghiệp hóa trong chiến lược đầu tư. Thắng hay bại trong 3-5 năm tới sẽ phụ thuộc vào khả năng phân tích dữ liệu và sự am hiểu về các cực tăng trưởng mới của từng cá nhân và tổ chức.
