Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang tạo nên một làn sóng quan tâm lớn khi đề xuất mở cửa cho cá nhân nước ngoài sở hữu các loại hình bất động sản đa năng như căn hộ du lịch (condotel) và căn hộ văn phòng (officetel). Đây được xem là động thái mang tính chiến lược nhằm quốc tế hóa thị trường địa ốc Việt Nam.
Xác lập hành lang pháp lý cho các loại hình bất động sản “lai”
Trong phiên họp thứ 4 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội diễn ra vào chiều 29-7, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh đã trình bày những định hướng cốt lõi trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Với cấu trúc gồm 10 chương và 62 điều, dự thảo không chỉ tinh gọn về số lượng điều luật mà còn tập trung vào việc khơi thông những điểm nghẽn pháp lý đang tồn tại.
Một trong những thay đổi quan trọng nhất là việc chính thức đưa các sản phẩm “lai” (hybrid) vào khung điều chỉnh của luật. Các loại hình như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ kết hợp văn phòng (officetel) và nhà ở có mục đích lưu trú sẽ có địa vị pháp lý rõ ràng.
Việc công nhận sự hiện diện của các loại diện tích sàn xây dựng trong công trình công nghiệp, thương mại là bước đi cần thiết để minh bạch hóa các giao dịch trên thị trường, vốn trước đây thường rơi vào “vùng xám” về pháp lý.
Cú hích từ chính sách sở hữu cho người nước ngoài
Điểm đột phá nhất trong dự thảo lần này chính là đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài được quyền mua và thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng và phần diện tích sàn trong các công trình xây dựng.
Việc nới lỏng chính sách sở hữu cho người nước ngoài không chỉ đơn thuần là giải pháp tăng tính thanh khoản cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang gặp khó khăn, mà còn là lời giải cho bài toán thu hút dòng vốn đầu tư gián tiếp. Khi các doanh nhân và chuyên gia quốc tế có quyền sở hữu không gian làm việc và lưu trú lâu dài, sức hút của môi trường đầu tư tại Việt Nam sẽ được nâng lên một tầm cao mới.
Bên cạnh đó, dự thảo còn đề xuất mở rộng quyền bán và thuê mua đối với các loại hình căn hộ nằm trên quỹ đất thuê trả tiền hàng năm. Đồng thời, cơ chế cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn ngay cả khi chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu cũng được đưa vào thảo luận, hứa hẹn tạo ra sự linh hoạt tối đa cho dòng vốn của các nhà đầu tư thứ cấp.
Siết chặt năng lực tài chính: Loại bỏ chủ đầu tư “ảo”
Đi đôi với việc mở rộng cơ hội, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng thiết lập một hàng rào kỹ thuật khắt khe nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Chính phủ sẽ quy định cụ thể các ngưỡng an toàn tài chính cho doanh nghiệp bất động sản, bao gồm:
- Tỷ lệ dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu trên vốn chủ sở hữu.
- Mức vốn chủ sở hữu tối thiểu để triển khai dự án theo từng quy mô và thời kỳ.
Quy định này nhằm chấm dứt tình trạng các chủ đầu tư không đủ thực lực nhưng vẫn triển khai dự án tràn lan, gây ra các hệ lụy về dự án treo hay nợ xấu ngân hàng. Chỉ những doanh nghiệp có nội lực tài chính vững mạnh mới có thể trụ vững và phát triển trong bối cảnh pháp lý mới.
Đảm bảo tính đồng bộ và an ninh quốc gia
Mặc dù ủng hộ tinh thần đổi mới của dự thảo, Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính đã đưa ra những khuyến nghị quan trọng về tính thực thi. Chủ nhiệm Phan Văn Mãi nhấn mạnh yêu cầu phải đảm bảo sự tương thích tuyệt đối giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai và Luật Nhà ở.
Các đại biểu đặc biệt lưu ý về việc tránh tình trạng “hợp thức hóa” cho những dự án có sai phạm trong quá khứ dưới danh nghĩa condotel hay officetel. Đồng thời, việc cho phép người nước ngoài sở hữu diện tích sàn xây dựng cần có cơ chế giám sát đặc biệt để đảm bảo an ninh, trật tự và không ảnh hưởng đến chủ quyền quốc gia tại các khu vực nhạy cảm.
Về vấn đề chuyển nhượng dự án, cơ quan thẩm tra yêu cầu cần có giải pháp cân bằng: vừa tạo lối thoát cho các chủ đầu tư thiếu năng lực rút lui để tái khởi động dự án, vừa không làm thất thoát ngân sách Nhà nước qua các giao dịch ngầm.
Những đề xuất trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cho thấy tư duy cởi mở và quyết liệt của Chính phủ trong việc vực dậy thị trường. Việc cho phép người nước ngoài sở hữu condotel và officetel không chỉ là giải pháp tình thế mà là tầm nhìn dài hạn để xây dựng một thị trường bất động sản chuyên nghiệp, minh bạch và hội nhập sâu rộng với thế giới. Nếu được thông qua, đây sẽ là nền tảng để thị trường địa ốc Việt Nam bước vào một chu kỳ phát triển mới bền vững hơn.
